Droit immobilier

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Le Cabinet de MELLIS est également spécialisé en droit immobilier. Cette matière est très vaste, le Cabinet de MELLIS est plus particulièrement spécialisé dans les domaines immobiliers suivants :

A - LES BAUX : BAUX D’HABITATION, MEUBLÉS, BAUX COMMERCIAUX

1. Les baux de droit commun (loi du 06 juillet 1989)

Le Cabinet de MELLIS rédige les baux mais il s’occupe aussi de toutes les procédures qui peuvent naître à l’occasion de la location.

La procédure peut être à l’instigation du bailleur (le propriétaire) ou du locataire. Le plus souvent les procédures portent sur le non-paiement du loyer mais il peut s’agir également d’un non-respect des obligations contractuelles du bailleur (le propriétaire) ou du locataire.

2. Les baux en meublé

Il existe plusieurs contrats de location meublée. Le plus courant est la location meublée constituant la résidence principale du locataire soumise aux articles L. 632-1 et suivants du C.C.H. Il est précisé que pour les étudiants une limitation du bail est admise alors que pour les non-étudiants le locataire doit bénéficier d’un contrat d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

La loi permet au bailleur (propriétaire) de louer un appartement en meublé. Des conditions très restrictives sont alors à respecter afin que le bail ne soit pas frappé de nullité. Le Cabinet de MELLIS rédige les baux mais gère ensuite les procédures qui peuvent naître à l’occasion d’un bail en meublé.

3. Les baux conclus sous le régime de la loi du 1er septembre 1948

Le Cabinet de MELLIS est spécialisé dans les baux relevant de la loi du 1er septembre 1948. Ces baux sont encore très nombreux. Leur particularité est que le loyer demandé aux locataires est particulièrement bas puisqu’il est défini suivant un système compliqué de surfaces corrigées.

Du côté des bailleurs-propriétaires, le Cabinet de MELLIS s’emploie à augmenter les loyers, soit en recalculant les surfaces corrigées, soit en sortant le contrat de la loi du 1er septembre 1948. Il existe plusieurs façons de sortir de la loi de 1948 mais il s’agit tout de même d’une entreprise difficile et longue. Pour sortir de la loi du 1er septembre 1948, il faudra que le locataire n’ait pas plus de 70 ans et que des travaux de rénovation soient faits dans l’immeuble.

Le Cabinet de MELLIS élabore également les congés pour reprise par le bailleur (propriétaire) ou ses descendants. Aucune reprise ne peut être faite avant un délai de quatre ans suivant l’acquisition d’un bien sous l’empire de la loi de 1948.

Du côté des locataires, le Cabinet de MELLIS tente de leur maintenir un loyer modéré soit par la procédure, soit par la négociation. Le Cabinet de MELLIS recalcule également le loyer souvent augmenté à tort par le propriétaire (bailleur).

4. Les baux commerciaux (L.145 et suivants du Code de commerce)

Le Cabinet de MELLIS est spécialisé dans la rédaction des baux commerciaux mais également dans leur rénovation. En effet, certains baux commerciaux sont très anciens et, à l’occasion d’une cession ou d’un renouvellement, il est utile de réécrire le bail initial.

La rédaction d’un bail commercial peut avoir des incidences financières conséquentes pour le bailleur ou le preneur (le commerçant). A titre d’exemple, il est important de décider qui payera l’impôt foncier, qui payera le ravalement, la devanture, etc. Une importante jurisprudence existe sur la question du ravalement d’un immeuble ce qui montre que les clauses du bail sont souvent imprécises. Dans ce cas, c’est au Juge de trancher.

Le Cabinet de MELLIS s’occupe également du déplafonnement des baux commerciaux, c’est à dire, de l’augmentation du loyer commercial. Ce déplafonnement répond à des conditions restrictives qu’il convient d’analyser minutieusement avant de se lancer dans une procédure. En effet, quand il y a demande de déplafonnement, le Juge des baux commerciaux ordonne le plus souvent une expertise judiciaire assez coûteuse et il convient donc de s’assurer de l’évolution des facteurs locaux de commercialité avant d’entamer un procès.

Comme dans les autres matières, le Cabinet de MELLIS tente toujours de trouver un accord entre bailleur et preneur (locataire commercial) par la concertation et la discussion.

Le Cabinet de MELLIS intervient également pour demander la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers commerciaux. Le Cabinet de MELLIS défend également les locataires commerciaux pour leur obtenir des délais quand leur bailleur les assigne en paiement.

Le Cabinet de MELLIS réalise également les cessions de baux commerciaux (le fait pour un commerçant de céder son bail à un autre commerçant). Le Cabinet de MELLIS, pour des raisons de logistique, ne gère les cessions qu’au-delà de 180.000 €. Le Cabinet de MELLIS est intervenu dans des cessions de salons de coiffure, hôtels, magasins de prêt à porter, restaurants, bar-café-tabac, etc.

5. Les baux professionnels

Le Cabinet de MELLIS rédige également les baux professionnels. Ces derniers étant assez peu protecteurs pour le locataire, la question qui se pose est celle de l’utilisation du statut des baux commerciaux à titre conventionnel. En effet, même quand un bail ne relève pas de par la loi du statut des baux commerciaux, le bailleur et le locataire peuvent volontairement décider d’appliquer à leur contrat le statut plus protecteur du bail commercial.